В условиях экономической неопределенности и роста цен россияне все чаще ищут выгодные способы приобретения дорогостоящих активов. Одним из таких инструментов стал рынок залогового имущества – объектов, которые банки реализуют для погашения долгов неплатежеспособных заемщиков. Но многие покупатели с опаской относятся к квартирам, за которые продавец еще не выплатил ипотеку. Кажется, что такая сделка несет дополнительные риски и сложности. Евгений Тимофеев, риелтор компании «Этажи-Владивосток», объясняет, почему сегодня это стандартная ситуация на рынке и как проходит такая покупка:
– Что такое квартира с обременением? Это объект недвижимости, который находится в залоге у банка до тех пор, пока продавец полностью не погасит свой ипотечный кредит. Чаще всего такое встречается на вторичном рынке: семья купила квартиру в ипотеку, а через несколько лет решила переехать или расширить жилплощадь. Пока долг перед банком не закрыт, на любые действия с квартирой действуют ограничения.
Как проходит сделка? Несмотря на наличие ипотеки у продавца, процесс покупки организован так, чтобы защитить интересы всех сторон. Покупатель и продавец договариваются о порядке погашения долга. Банк, выдавший ипотеку продавцу, контролирует весь процесс и дает согласие на сделку.
Ипотека продавца закрывается либо до сделки (например, за счет задатка покупателя), либо в процессе. Если покупатель тоже берет ипотеку, особенно в том же банке, процедура упрощается – банк просто переоформляет залог.
После полного погашения кредита банк снимает с квартиры залоговое обременение. Покупатель получает документы, подтверждающие, что он стал полноправным собственником «чистого» объекта.
Стоит ли просить скидку? Распространенный миф гласит, что квартира с «хвостом» по ипотеке должна стоить дешевле. На практике это не так. Сегодня значительная часть жилья на вторичном рынке продается именно с непогашенным кредитом, поэтому для рынка это стало нормой. Цена объекта зависит от его характеристик (расположение, состояние, площадь), а не от финансовых обязательств продавца. Поэтому наличие ипотеки – не повод для торга.
Безопасна ли такая покупка? Риски при покупке квартиры с обременением не выше, чем при обычной сделке. Главное – внимательно проверять документы. Весь процесс проходит под контролем банка, а финансовые расчеты проводятся через защищенные инструменты, такие как аккредитив или сервис безопасных расчетов. Это гарантирует, что продавец получит деньги только после того, как покупатель станет собственником квартиры без каких-либо долгов.
Другими словами, такие сделки давно стали стандартной практикой и не должны вызывать у покупателей опасений.
