Реновация поможет глобально переосмыслить застройку Владивостока, где расселению подлежат около 290 тыс. кв. м. Однако с учетом региональной специфики есть сомнения, что московский сценарий будет реализован на приморской земле.
О реновации во Владивостоке снова заговорили, когда депутаты гордумы обратились к врио губернатора Кожемяко и Законодательному собранию Приморского края с просьбой «рассмотреть возможность включения Владивостокского городского округа в качестве пилотного проекта в программу реновации жилья в Приморском крае Российской Федерации».
«Сегодня аварийным и подлежащим сносу во Владивостоке признан 71 многоквартирный дом, необходимо расселить 1188 человек. Однако по факту таковых гораздо больше: на 1 августа 2018 г. на территории городского округа насчитывается 687 малоэтажных многоквартирных домов, построенных до 1960 г., в том числе на островных территориях. Здания с физическим износом свыше 70% в программу капремонта не включаются. Общая площадь жилых помещений, подлежащих расселению, составляет около 290 тыс. кв. м. Второй этап всероссийской программы по переселению из аварийного жилья пока не принят, но этот вопрос стоит все острее», — ранее отмечал экс-мэр Виталий Веркеенко.
Согласно официальным данным, в 2017 г. общая площадь жилья, предоставленная гражданам, переселенным из аварийного жилищного фонда, на всей территории Приморья составила 86,77 тыс. кв. м. При этом в январе — сентябре 2018 г. жилой фонд в крае прирос на 380,1 тыс. кв. м, из которых доля индивидуальных застройщиков — 149,9 тыс. кв. м. Учитывая, что только во Владивостоке необходимо расселить около 300 тыс. кв. м, статистика показывает невозможность запустить механизмы реновации на уровне субъекта без мощного федерального финансирования.
«До 2013 г. действовала всероссийская программа по переселению из аварийного жилья, но с ее прекращением процесс остановился — расселения ожидает 71 дом во Владивостоке. Это колоссальные средства, и город, разумеется, их не имеет — такие расходы всегда покрывались за счет федерального бюджета, так что сейчас мы с нетерпением ждем, когда будет принят второй этап программы», — рассказали корр. «К» в мэрии Владивостока.
Красивое слово
Красивое слово «реновация» уже давно звучит на думских сессиях, но пока, несмотря на московский опыт, остается отдаленной перспективой для Владивостока и Приморского края. И дело здесь не только в отсутствии финансирования — этот сценарий не прописан законодательно.
«Для того чтобы у инвесторов была возможность заходить на жилые территории и гарантированно вести застройку по новым проектам, необходим дополнительный закон Приморского края, поэтому мы обратились в краевую администрацию и Законодательное собрание, чтобы исполнительная власть рассмотрела этот вопрос и, если наши доводы будут признаны целесообразными, приступила к работе над соответствующей нормативно-правовой базой. Для Владивостока тема реновации особенно актуальна. Мы видим, как город меняется за счет новых жилых микрорайонов — Патрокл, Снеговая Падь, «Зеленый угол», «Лесной квартал» формируют новую городскую среду, но в то же время есть такие проблемные микрорайоны, как Вторая Речка, Тихая, где жилой фонд находится в плачевном состоянии, и с помощью реновации эти территории приобрели бы совершенно другой статус и другой вид», — рассказала зампредседателя Думы Владивостока Елена Новицкая.
Щепки летят
В Москве проектируется и строится около 4 млн кв. м жилья в рамках программы реновации, рассчитанной до 2032 г. Характерно, что собственник или наниматель в доме, включенном в эту программу, может получить новую квартиру с меньшей жилой площадью. При этом общая площадь такой квартиры будет больше за счет увеличенных примерно на 20% кухни, санузла и прихожей. Между переселенцем и Московским фондом реновации жилой застройки заключается договор мены. Денежную компенсацию выдают за счет столичного Фонда реновации. Формула расчета выглядит так: (жилая площадь старой квартиры — жилая площадь новой квартиры) х рыночная стоимость 1 кв. м квартиры. Получается сумма компенсации.
Если перенести эту схему в Приморский край и рассмотреть ее на примере квартиры площадью 30 кв. м, получится, что компенсация для жильцов, переехавших в новую квартиру 28 кв. м, составит 145 тыс. руб. за 2 кв. м (при официальной средней стоимости жилья в Приморье 72 695 руб. за 1 кв. м (в Москве рыночная цена «квадрата» для жителей сносимых домов рассчитывается независимыми оценщиками).
Владимир Прокуров, директор компании «Аргус-Арт»: «Сама схема реновации выглядит следующим образом: допустим, в означенном районе есть пустующая площадка. На ней строится здание — высотное или с большой плотностью, куда переселяются жители двух-трех домов, подлежащих расселению. Дома эти сносятся, на их месте реализуется проект уже следующего здания, и так в порядке очередности. Стоит ли говорить, что для реализации подобных планов нужен очень мощный капитал, ведь стоимость жилого дома составляет от одного до полутора миллиардов рублей».
И здесь встает еще один краеугольный вопрос: захочет ли жилец прощаться с любимым видом из окна, ремонтом, в который были вложены такие силы, согласится ли переехать с пятого этажа родной хрущевки на первый или двадцатый этаж высотного дома, где его будет «штормить»? Столичная практика уже отметилась волной многотысячных митингов — адресаты программы выходят на митинги, скандируя: «Руки прочь от наших крепких домов!» В Москве для того, чтобы дом пошел под снос, необходимо согласие 2/3 жильцов (несогласных выселяют в судебном порядке). Лес рубят — щепки летят, и районные суды завалены исковыми заявлениями, когда, например, истец просит предоставить ему жилье в том же районе или две квартиры на шестерых человек.
«Практика показывает, что это очень тяжелый момент — уговорить собственника. В начале 2000-х была идея увеличить плотность застройки в одном из микрорайонов Владивостока за счет мансардных этажей, возведенных на месте плоских кровель пятиэтажек. Чтобы запустить проект, требовалось согласие 100% жильцов, которые только выиграли бы от крепкой крыши над головой, но получить его не удалось. Статистика показывает: какие бы благие цели вы ни преследовали, 5–10% всегда будет против, и это надо принять как данность. А в случае реновации у собственника тем более есть веские аргументы», — объясняет Владимир Прокуров.
Дальше от земли
По словам экспертов, реновация приводит к уплотнительной застройке за счет повышения этажности зданий. То есть логично предположить, что если плотность увеличивается в два раза, этажность может также вырасти вдвое, и здесь уже это соотношение будет зависеть от эффективности проектных решений. Есть варианты уплотнения путем малоэтажного строительства, но во Владивостоке такие проекты не обкатаны и, учитывая сложный рельеф, нецелесообразны для большей части городского округа.
Владимир Прокуров: «Как жителю Владивостока мне было бы гораздо комфортнее жить в пятиэтажном районе, где территория более-менее благоустроена, есть детские площадки и зеленые зоны, чем в том же «Лесном квартале» или Снеговой Пади, где человеку так просто не найти места погулять: с одной стороны все заставлено машинами, а с другой — откосы и подпорные стенки. Я вообще считаю, что лучше жить ближе к земле, и далеко не каждый комфортно чувствует себя на 25-м этаже. Уже на высоте 70–75 м при определенных условиях здание может немного покачиваться, бывает, человека с чувствительным организмом подташнивает. Кстати, точечную застройку во Владивостоке можно считать своеобразной реновацией, пусть и «фрагментарной» — ведется она по тому же уплотнительному принципу. Если вы посмотрите со стороны бухты Золотой Рог в сторону Светланской, то увидите выше улицы Пушкинской, выше проспекта Красоты настоящий «хламушник» — бараки и малоэтажные дома. Девелоперы выкупают эту недвижимость с размерами участков 6–20 соток у частных лиц и пытаются строить на них высотные дома».
Инвестор готов
Если бы государство активно включилось в процесс расселения и поставило его на поток с участием частных инвесторов, можно было бы перевести точечную застройку в организованное русло. При наличии внятных правил игры и определенных гарантий бизнес готов участвовать в реновации.
Евгений Федоров, генеральный директор компании «ГАВАНЬ РЕЗИДЕНС ГРУПП»: «К сожалению, есть масса примеров, в том числе из истории Владивостока, когда власть декларирует одно, но потом меняет правила. Бизнесу же необходимы определенность, четкие условия, а жизнеспособность предложенной схемы будет зависеть от ее рентабельности для инвесторов. На выгодных условиях бизнес готов включиться в процесс реновации, тем более что со следующего года серьезно изменится законодательное регламентирование долевого строительства. Последняя редакция 114-ФЗ лишает нас возможности так просто привлекать деньги дольщиков, поэтому для всех застройщиков наступает новая экономическая формация, и закон о реновации был бы хорошим подспорьем. Грубо говоря, у людей есть и опыт, и производственные мощности, и финансовые ресурсы, а возможностей приложить их куда-то все меньше и меньше».
Борис Поздняков, генеральный директор группы компаний «Эскадра-П»: «Реновация по типу московской возможна, но для этого необходимо сделать две вещи. Во-первых, проработать закон, обязывающий жильцов аварийных домов переселяться в установленном порядке, без права отказа. То есть если дом признан аварийным, ты должен переехать в предоставленную квартиру. Во-вторых, нужно определиться с источниками финансирования. Я бы согласился участвовать в реновации исходя из рыночной стоимости участка и того проекта, который можно на нем реализовать. Новые градостроительные нормы позволяют на участке 30 соток возвести дом общей площадью 10 тыс. кв. м.
Земля стоит миллион за сотку (100 кв. м), то есть за 30 млн рублей мы готовы предоставить городу жилье по себестоимости (хотя, конечно, лучше по рыночной цене) — это 10–15 квартир. Но, боюсь, расселение может обойтись значительно дороже, так как частники уже расселили маленькие дома с одним-двумя собственниками и заняли высоколиквидные места. В городе остались в основном бараки по 10–15 квартир, занимающие участки порядка 70 соток, и для инвестора можно найти не так много привлекательных мест. Вместе с тем, если нам предложат землю на выгодных условиях, мы готовы компенсировать ее стоимость построенным жильем — правда, чем дальше от центра, тем менее эффективной становится эта схема».
Пробовать надо
Городская застройка нуждается в глобальном переосмыслении, уверены собеседники «К». Нагромождение бетонных коробок, уродливые бараки, уютные, но такие неказистые хрущевки не только эстетически оскорбительны, но и создают массу проблем жителям и гостям города: это и загруженность транспортной инфраструктуры, и отсутствие тротуаров и велодорожек, и транспортная изолированность районов, и преобладание точечной застройки над комплексной, и отсутствие доступа к побережью. Причем жилой фонд запредельно обветшал, а в ближайшие годы к состоянию ветхих во Владивостоке приблизятся еще несколько сотен домов панельной застройки 60–70-х годов. Таких пятиэтажек в городе 403, это еще порядка 1,3 млн кв. м.
Валентин Аникеев, заслуженный строитель и почетный архитектор России: «В начале 60-х годов мы построили во Владивостоке целый ряд панельных домов первой серии 1–464, разработанной институтом «Гипростройиндустрия» в конце 1950-х гг. По всей территории СССР с конца 1950-х по середину 1960-х такие хрущевки, рассчитанные на 50 лет эксплуатации, решали квартирный вопрос, а сегодня все сроки у них вышли: дома эти карточные, потому что панели крепятся по углам на сварке, закладные детали, по идее, должны уже проржаветь, и здания могут складываться. Физический износ — запредельный, с ними, безусловно, нужно что-то делать».
Владимир Прокуров: «Проблемные здания, построенные в 60-70-х годах прошлого столетия, должны быть снесены и заменены новыми или, по крайней мере, подвергнуты глобальной реконструкции. Особенно это касается панельных домов. Городу они невыгодны, чего стоят одни теплопотери, учитывая, что нормы теплопроводности с момента их постройки выросли в три раза, и отопление в таких зданиях обходится очень дорого. Я думаю, реновация нужна Владивостоку, только подходить к этому вопросу нужно очень аккуратно: что-то сносить, что-то реконструировать исходя из конкретных проблем».
Депутаты городской думы предлагают начать процесс реновации с проблемного микрорайона б. Тихой и нового в б. Патрокл, которые могли бы стать пилотным проектом комплексного развития освоения территорий по предложенной схеме.
«На основании признания ветхим и аварийным жилья микрорайона б. Тихой предлагается первым этапом переселить жителей ул. Беляева и Космонавтов, а при освобождении данной территории повысить плотность застройки в 2–3 раза с учетом этажности. Также это решило бы проблему соединения коммуникаций очистных сооружений», — говорится в обращении к ЗС ПК и администрации края. Однако у разных экспертов разные мнения насчет того, откуда должна стартовать реновация.
Сергей Федоренко, заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья»: «Выбор в качестве тестовых территорий районов Патрокл и Тихая мне представляется неудачным. Во-первых, основной источник финансирования этих проектов по примеру Москвы — продажа дополнительно возведенных квадратных метров. Цены жилья на Патрокле и Тихой одни из самых низких в городе, значит, возникнет проблема с поиском инвесторов. Это плохо, потому что перспектива развития реновации во Владивостоке будет оцениваться как раз исходя из первых пробных проектов.
Во-вторых, современная концепция развития городов подразумевает максимальное уплотнение застройки в пределах 5 км от административного центра, чтобы люди могли пешком или общественным транспортом добраться до любого места за 15 минут. Поэтому нужно плотнее застраивать близкие к центру города районы, чтобы люди меньше пользовались личным транспортом. Уплотнения спальных районов во Владивостоке нужно избегать любыми способами. Как известный негативный пример приведу микрорайон Снеговая Падь, из-за которого вся северная часть города стоит в пробках утром и вечером. Сейчас туда же добавится Тихая и Патрокл, значит, будет стоять в пробках и вся южная часть города. По времени стояния в пробках мы уже сравнялись с Москвой; хотим ее обогнать?
Поэтому я считаю, что пилотный проект нужно начинать с таких районов, как Амурская, Хабаровская, ул. Башидзе, ул. Уткинкая и т. д.
Обновление жилищного фонда через механизм реноваций обкатывается в Москве, и сейчас его планируется внедрять в других городах. Пойдет ли проект во Владивостоке — никто не знает, надо пробовать, конечно».
