Как в 2019-м подорожают квартиры

фото KONKURENT | Как в 2019-м подорожают квартиры
фото KONKURENT

Снижение ставок по ипотеке и экономическая неопределенность повысили спрос и цены на недвижимость. Но законодательные новшества, вступающие в силу в следующем году, обнажат все проблемы строительной отрасли.

После нескольких лет непонятной ситуации на рынке недвижимости, связанной в основе своей с затухающей активностью покупателей, участники процесса последние месяцы столкнулись со значительным увеличением спроса на жилье. «Оживление особенно заметно в последние два месяца, — говорит Сергей Косиков, директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр». — По новостройкам заключается сделок больше на 15%, на вторичном рынке — на 10%. Сильного спада не будет и в январские праздники, тем более что некоторые люди специально используют новогодние каникулы для приобретения жилья. Прогнозирую, что активность на рынке будет повышаться весь следующий год».

Определенный оптимизм внушает жилищное строительство. За счет всех источников финансирования за январь — ноябрь 2018 г. в Приморье сданы в эксплуатацию 6144 квартиры общей площадью 463,8 тыс. кв. м, что на 39% больше, чем за аналогичный период 2017 г.

Строится не только Владивосток, но и Уссурийск, Артем, Находка. Значительное количество служебного жилья возводят в Большом Камне — речь идет о целых новых микрорайонах, десятках тысяч квадратных метров в год. «Застройщики идут туда, где высока потребность в жилье и есть хорошая работа, — говорит Сергей Федоренко, заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья». — Начнется возведение нефтеперерабатывающего комплекса в Партизанском районе — появятся новостройки там».

Сегодня сделок купли-продажи жилья во Владивостоке заключается примерно вдвое меньше, чем до скачка доллара в 2014 г. Но и это существенное восстановление после падения почти до нуля. Застройщики и риелторы воспользовались растущим спросом и начали повышать цены. В третьем квартале 2018 г. типовое жилье среднего качества на первичном рынке стоило в Приморье в среднем 50 477 руб. за кв. м, улучшенного качества — 76 551 руб. При этом на вторичном рынке квадратный метр жилья среднего качества стоит 83 494 руб., а улучшенного — 87 338 рублей за кв. м.

В среднем новое жилье стоило 72 695 рублей за кв. м, на вторичном рынке — 84 712 руб. Причем на вторичном рынке стоимость выросла почти на 2 тыс. руб. «Удивлен тем обстоятельством, что новое жилье, построенное по хорошим технологиям (бетонный каркас, каменные стены), резко выросло в цене, — говорит Сергей Федоренко. — Раньше стоимость находилась на уровне вторичного рынка, в нынешнем году произошло разделение. Вторичный рынок остался на уровне 80–100 тыс., первичный вырос до 150–170 тыс. Пример — дома на «Заре». В течение одного года произошло изменение. Быть может, связано это с уменьшением объема предложения либо появился богатый сегмент покупателей?»

Сергей Косиков считает, что на самом деле стоимость жилья на первичном и вторичном рынке сопоставима. «Если говорить про экономкласс, жилье в новых домах на «Зеленом углу», в 71-м микрорайоне, в Снеговой Пади продается по 70–90 тыс. за кв. м. Примерно как на вторичном рынке в этом же сегменте. А вот в новостройках жилье «комфорт плюс», бизнес-класс на 10–15% дороже, чем в похожих домах, построенных 10–15 лет назад. Квартиры морально устаревают, и люди готовы доплачивать, чтобы переехать в новое жилье», — поясняет Косиков.

Главной предпосылкой к увеличению спроса на жилье эксперты видят снижение ставок по ипотеке до исторических минимумов. Так, средневзвешенная ставка на 1 ноября 2017 г. составляла 10,83%, а на 1 ноября 2018 г. — 9,55%. За девять месяцев 2018 г. объем выданных ипотечных кредитов в Приморье превысил 28,6 млрд руб. За год показатель увеличился в 1,6 раза, а за октябрь — на 14%. Как сообщает пресс-служба Дальневосточного главного управления Центробанка России, всего в январе — октябре жители Приморья заключили 12,7 тыс. договоров на жилищное кредитование. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

«Уходящий год станет рекордным по объему продаж ипотеки в России: выдачи могут превысить 3 трлн рублей, это в 1,5 раза больше результата 2017 г., — комментирует руководитель розничного бизнеса ВТБ в Приморском крае Александр Вялков. — В декабре мы ожидаем традиционного сезонного повышения спроса. На ипотечном рынке сохраняется значительный потенциал, и мы не ожидаем его перенасыщения в ближайшее время. Накопленный портфель характеризуется очень высоким качеством. Показатель просрочки — на минимальных значениях. В Приморском крае средний размер выданного ВТБ в январе — ноябре ипотечного займа вырос до 2,5 млн рублей против 2,3 млн рублей годом ранее. Соотношение кредитов на «первичку» и «вторичку» за 11 месяцев текущего года не изменилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 15% и 85%».

Менеджер сектора маркетинга и коммуникаций Приморского отделения ПАО «Сбербанк» Александра Мельникова также предоставила информацию о значительном увеличении количества выданных жилищных кредитов. За 11 месяцев 2018 г. выдано 7158 ипотечных кредитов против 5295 за такой же период прошлого года. К слову, за одиннадцать месяцев 2014, 2015 и 2016 гг. приморский Сбербанк выдал 3997, 3052, 3652 жилищных кредита. Притом что с 2015 г. постепенно снижается количество ипотеки на первичное жилье — с 24,1 до 14,5% в 2018-м.

В 2019 г. Александр Вялков прогнозирует двузначный темп прироста ипотечного кредитования — рынок вырастет на 16–17%. Привлекательные ставки по-прежнему будут гарантировать высокий спрос на улучшение жилищных условий с помощью ипотеки. В дальнейшем все будет зависеть от макроэкономической ситуации и действий Банка России в части ключевой ставки. Ее изменения, безусловно, отразятся на ценовых параметрах во всех банках. «ВТБ планирует увеличить ставки по ипотеке, — говорит Александр Вялков. —  Изменение процентных ставок в 2019 г. будет зависеть от дальнейшего движения ключевой ставки и конъюнктуры рынка».

И совсем туманное будущее у строительного рынка. Все большее отставание первичного рынка по объемам ипотечного кредитования уже наносит определенный удар по продажам квартир в новостройках. А с введением новых регулирующих факторов ситуация только усугубится. Один из них — необходимость соответствовать требованиям КУРТ (комплексного устойчивого развития территории) и согласовывать проект планировки территории в рамках градостроительного плана. Создание такого проекта стоит 1,5–3 млн руб., а времени может потребоваться до года. А в связи с требованиями 214-ФЗ с местного строительного рынка уходят компании, не обладающие значительными финансовыми ресурсами. Застройщики обращаются в банки за кредитами на новые дома, но, по сведениям «К», открытых эскроу-счетов пока единицы.

«Тот рост стоимости жилья на проценты, который показывает Минстрой, не отражает нашей реальности, — считает Сергей Федоренко. — На рынке нового жилья искусственно создается дефицит, и к снижению цен он никак не приведет».

«Подорожание связано, прежде всего, с наличием спроса, — считает Сергей Косиков. — Цена может расти независимо от того, какие расходы у застройщика. Улучшится экономическая ситуация — жилье подорожает на вторичном рынке, повышение произойдет на первичном рынке. У застройщиков сегодня действительно растут расходы. Если рынок позволит увеличивать цену, она увеличится. В другом случае либо снизится маржинальность бизнеса, либо застройщик проведет оптимизацию расходов».

Когда будут завершены стройки по «старым правилам», застройщикам придется идти в банки за кредитами. В результате, по пессимистическим оценкам, стоимость нового жилья может увеличиться в Приморье в полтора раза.

Комментарии (0)
Отправляя комментарий, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности.
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ