2018-06-28T07:57:06+10:00 2018-06-28T07:57:06+10:00

Рынок загородной недвижимости в Приморье — один из самых опасных в строительстве

Почему в регионе так и не появились образцово-показательные коттеджные поселки

Рынок загородной недвижимости — один из самых опасных в девелопменте, это признают те, кто заходит на него с амбициозными планами. Несмотря на то, что нестерпимое желание иметь собственный дом рано или поздно появляется едва ли не у большинства горожан и многие из них даже приступают к реализации мечты, этот рынок так и не стал цивилизованным. Образцово-показательных коттеджных поселков за четверть века развития малоэтажного жилищного строительства в Приморье так и не появилось, хотя построены тысячи разномастных объектов.

Деньги в земле

По данным Приморскстата, в январе — мае 2018 г. объем работ, выполненный по виду деятельности «строительство» организациями всех форм собственности, составил 19,4 млрд руб., что на 16% меньше января — мая 2017 г. (такое падение — сам по себе показатель достаточно тревожный). В этих рамках введены жилые дома общей площадью 192,9 тыс. м2, из них индивидуальными застройщиками — 85,8 тыс. м2, т. е. около половины всего жилья строится в рамках ИЖС.

Сегмент загородной недвижимости не популярен среди девелоперов. Отсутствие подходящих для серьезных проектов земельных участков и перспектив появления инфраструктуры, а также слабо прогнозируемый спрос останавливают потенциальных инвесторов. Но все-таки время от времени смельчаки находятся.

Успешно реализованные ранее в Приморском крае проекты организованных поселков можно пересчитать по пальцам одной руки. А некоторые эксперты считают, что с точки зрения экономической целесообразности их вообще не было.

Аксиома риелторов: «Загородные объекты менее ликвидны, чем квартиры, продавать их намного сложнее». Лучше построить 25-этажку в городе. Внакладе не останешься, если достроишь.

Борис Поздняков, председатель совета директоров ГК «Эскадра»: «Мы попробовали в свое время, вложили деньги. И все стало понятно. Я не изучал рынок, а полагался на собственный опыт и интуицию — это часть моей бизнес-стратегии. Плюс направление таким проектам обычно задает не идея девелопера или инвестора, а совокупность исторически сложившихся предпосылок.

В нашим случае главным активом была земля, приобретенная по сниженной ставке выкупа. Спасибо государству — на тот момент законодательство дало нам возможность работать. Весь проект служил главной цели — реализовать 19 га по рыночной стоимости, мы просто выбрали с нашей точки зрения самый удачный вариант продаж. Так и появился коттеджный поселок «Анютинские дачи» в районе Садгорода.

В поселке реализовано 70% земельных участков и менее 50% жилья. Мы построили всю необходимую инфраструктуру, провели инженерные сети и коммуникации, ничего не заработали на строительстве, но себестоимость этих работ без прибыли была заложена в продажу земли с обязательством подведения всех сетей, дорог, создания инфраструктуры для комфортной жизни. Покупателям предлагается шесть видов проектов домов с небольшой модификацией — разной площади и разных планировок.

Мы инвестировали в общей сложности миллионов пять долларов. Удалось ли их «отбить»? Да, ведь земля, выкупленная на льготных условиях, была продана по рыночной стоимости. Можно ли заработать на самом строительстве? Я не уверен, во всяком случае, мой опыт говорит, что нельзя».

Строить коттеджные поселки под ключ может только очень состоятельный игрок, чей портфель настолько внушителен, что он готов диверсифицировать его в этой зоне риска. Зато возле крупных городов в Приморье активно продают земельные участки под самостоятельную застройку и типовые проекты.

Дефицит земли, естественно, основная проблема. По словам Дмитрия Алексеева, одного из основателей розничной сети DNS, его компания заплатила сотни миллионов рублей за 18 га для загородного поселка «Новый Де-Фриз» в Надеждинском районе.

«Земли полно, но использовать ее нельзя, так как либо это владения Минобороны, либо «зеленый щит» лесного фонда, либо гектары, зарезервированные под федеральные целевые программы, которые чиновники не заинтересованы переводить в категорию земель населенных пунктов, поскольку это не добавит очков в их карму», — рассказал собеседник «К».

Нормальный бизнес

Может ли строительство коттеджного поселка быть экономически целесообразным? Оценивая реализованные за 25 лет проекты, эксперты не видят вдохновляющих примеров и затрудняются сказать, зачем та же «ДНС» решила штурмовать этот опасный рынок.

Дмитрий Алексеев: «Опасно? Да, но мы заходим в эту нишу для того, чтобы Владивосток стал лучшим местом для жизни. Мы хотим реализовать проект, который качественно бы показывал, что можно жить по-другому, создать новую жизненную среду, что-то, ради чего людям хотелось бы остаться во Владивостоке, здесь творить, работать и быть счастливыми».

Пафосные слова Алексеева вызывают определенный скепсис. Поиски частных компаний на путях решения государственных задач заканчиваются печально отнюдь не для государства.

«Наш проект — это нормальный бизнес, просто мы должны работать совместно с государством и синхронизировать свои подходы, — парирует Алексеев. — В принципе, все более-менее получается. Деньги для нас не главное, но мы рассчитываем на прибыль, пусть и не на фантастическую».

Компания «ДНС-Девелопмент» инвестировала в поселок «Новый Де-Фриз» около 1 млрд руб. Продажи еще не стартовали, но заявлено, что цена «квадрата» будет «подъемной», задача-максимум — сделать ее сопоставимой с ценой хрущевки в спальном районе Владивостока.

Дмитрий Алексеев: «Мы не хотим продавать обещания, мы хотим предложить готовый продукт, для нас это так же естественно, как продавать компьютер, когда человек приходит и видит, что покупает. На данный момент готова основная часть первой очереди, сейчас высаживаем цветочки. Начали в октябре 2017 г. и должны были закончить уже в мае, но строительная индустрия здесь не заточена под масштабные задачи. Для того чтобы собрать каркас дома, по нормативам требуется две недели, а у нас лучшие сроки составили 40 дней. Да что говорить, ведь пришлось даже открывать собственное предприятие по производству домокомплектов, т. к. на приморском рынке подходящего предложения не найти».

В двухтысячных годах сопоставимый по масштабам и позиционированию проект был реализован в районе Весенней под названием «Радово». Деньги вкладывали также крупнейшие в то время частные структуры Геннадия Лысака и Сергея Хе. Оба упомянутых «монстра» давно загнаны за Можай правоохранительными органами, но поселок тем не менее стоит, а люди в нем живут. К слову, по большому счету сравнимы и технологии: как выразился один из экспертов, «там в стенах минвата, а здесь — пенопласт». В обоих случаях предлагались и разные типы домов.

О перспективах

Любопытный пример реализации проекта в ближайшем пригороде Владивостока являет собой ЖК с романтичным названием «Седанка Спрингс». Девелопер, не имея возможности отличиться гигантоманией, сделал ставку на многоквартирные трехэтажные дома и, по его словам, не прогадал.

Алексей Тимченко, руководитель ГК «Тим-Групп»: «На сегодняшний день из 28 квартир у нас осталось только шесть нереализованных. Скажу, что я не вложил бы ни рубля, если б это было не выгодно, потому что существует четкий механизм изучения спроса, модели и так далее. Плюс ко всему как резидент свободного порта Владивосток наша компания пользуется преференциями, включая льготные ставки по налогу на прибыль.

Вообще рентабельность зависит от стоимости предложения. Поселок с домами по 15 млн рублей с меньшей вероятностью будет рентабельным, чем поселок с домами за 4–6 млн. Если раньше все строили коттеджи по 200–300 м2, то сегодня потребители, а за ними и застройщики ориентируются на домики 140–180 м2, чтобы цена была как можно меньше. Мы также полагаем, что, создавая такую жилую инфраструктуру, делаем наш регион более привлекательным».

Соображения Тимченко верны, т. к. рынок загородной недвижимости переживает непростые времена уже в течение 10 лет. И это не преувеличение. Спад покупательской активности в этой сфере в Приморье начался после кризиса еще 2008 г. По оценкам риелторов, с тех пор средняя цена сделки упала более чем в два раза. Сегодня с перспективными форматами участники рынка связывают, прежде всего, доступные цены, т. е. соотносимые со стоимостью вторичного жилья в краевом центре. Тот самый «дом по цене квартиры в городе».

Об опасном формате

Самые сложные форматы на загородном рынке — таунхаусы и дуплексы, начавшие было завоевывать спрос. Но в итоге «американская мечта» в большинстве случаев себя не оправдала в наших реалиях.

Борис Поздняков: «Мне вспомнились 90-е: шла застройка сопок Буссе и Тигровой, а у меня был скромный бизнес по производству и монтажу деревянных изделий. Мы делали лестницу там в одном из таких домов. Лестница вышла очень крутая, если с нее упасть, то — насмерть. На каждом этаже — по комнате. И я не мог понять, что это за планировка такая. То было время сумасшедших экспериментов… Сегодня все развивается в более цивилизованном русле, формат должен быть понятен покупателю».

Дмитрий Пуриков, директор приморского филиала АО «Российский аукционный дом»: «Во-первых, успех таких объектов зависит от локации, то есть жилой комплекс или поселок должен быть максимально приближен к городу, основным «точкам притяжения» населения. Во-вторых, формат должен быть универсален, и здесь я бы не делал ставку на коттедж с отдельной территорией, которую жильцы должны благоустраивать и облагораживать собственными силами».

Алексей Бойко, генеральный директор компании «Зима южная»: «Конечно, я думал о том, чтобы попробовать свои силы на этом рынке, но среди прочего меня останавливает следующая мысль: человек хочет построить дом своими руками, чтобы он был не такой, как у других, чтобы он был «из своей головы». А если ты предлагаешь готовое решение другим мужчинам, то им сложно принять его, ведь это не их идея, не их продукт. Люди хотят вложить душу в собственный дом. Кроме того, для малоэтажного строительства нужны площади, и мы только недавно начали их находить. Я не зарекаюсь, что мы возьмемся за такой проект, тем более уже есть предпосылки формирования Владивостокской агломерации. У людей крепнет представление: город может продолжаться вплоть до села Вольно-Надеждинского».

НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ