Рынок жилья в 2017 г. напоминал маниакально-депрессивного человека. С одной стороны — аналитики, фиксирующие рост сделок и доселе невиданную популярность ипотеки. С другой — застройщики, оплакивающие «долевку» и говорящие о минимальной за всю рыночную историю марже. Если охарактеризовать ситуацию одним словом, мы бы выбрали «ломка». Куда более сильная, чем в любой другой отрасли экономики.
Безусловно, главным событием рынка жилья в 2017 г. стали поправки в 214-ФЗ. Они запустили компенсационный фонд и резко ужесточили требования к застройщикам, желающим работать по «долевке». Большинство нововведений вступят в силу с 1 июля 2018-го. И почти все приморские девелоперы уверены: эта дата станет концом сегмента ДДУ.
«Продавать квартиры только после сдачи объекта — утопия. В такой схеме рубль будет очень длинным, а чтобы хоть что-то заработать, нужно строить много. С такими запретами мы придем к тому, что все строительство встанет, а без нового жилья невозможно развитие ни одного населенного пункта», — сообщил на анонимных условиях руководитель строительной компании.
Формально ДДУ, конечно, никто не запретил. Но силки, расставленные законодателем, преодолеть крайне трудно. Проще в лес не ходить. Именно такой логики, похоже, придерживается подавляющее большинство компаний. Недаром они начали в экстренном порядке оформлять документы для выхода на все имеющиеся в их распоряжении земельные участки.
Что придет на смену «долевке» — тоже не ясно. Но рынок вряд ли безропотно перейдет на более дорогое проектное банковское финансирование. Наверняка возникнут ЖСК, ЗПИФы и иные формы, позволяющие уменьшить стоимость привлечения денег.
«Конечно, выгодно строить в центре Москвы или даже Владивостока, это жилье будет быстро продано. Но невозможно возводить жилые дома только там, нужно и в регионах строить, и в отдаленных районах. И будет отлично, если при запрете «долевки» мы придем к сотрудничеству с банками», — подчеркивают строители.
То, что финансовые организации предлагают сейчас, девелоперам невыгодно — это ссуды под большой процент. И если пользоваться этим предложением, то каждый квадратный метр подорожает очень значительно. Только себестоимость увеличится на 25–30%. Чем дороже квартира, тем сложнее ее продать. «Будет хорошо, если банки начнут вкладывать свои средства, будут контролировать ход строительства и получать выгоду от реализации. А пока нас ждет только завышение стоимости. Уже сейчас дорожают новострои в Находке, Уссурийске и Владивостоке», — говорит собеседник «К».
Сергей Федоренко, заместитель директора АСО «Альянс строителей Приморья»: «Год как год. Требования к застройщикам становятся строже, объемы строительства уменьшаются, спрос следует за ним. Итоги года в нашей сфере еще никто не подводит, это традиционно происходит в марте. Пока мы можем говорить только о тех революционных изменениях, которые ждут нас в ближайшем будущем. Минстрой за 2–3 года запретит долевое строительство. Многие девелоперы и рады бы «запрыгнуть в последний вагон», развернуть стройку этого формата, пока возможно, но это процесс долгий, за три дня сделать не получится. В целом рынок строительства находится в негативе. Строить будет сложновато».
.jpg)
Ипотека в 2017 г. бьет рекорды. За десять месяцев в России выдано почти 813 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб. (плюс 30% к аналогичному периоду 2016-го). Основной причиной стремительного роста, конечно, стало планомерное снижение ставки. В итоге у большинства банков она пробила психологический барьер в 10%. Еще один локомотив ипотеки в 2017 г. — рефинансирование (особенно для относительно небольших игроков). Но искра перекредитования, по всей видимости, довольно быстро погаснет.
«Процентная ставка по ипотеке, которая снизилась в последнее время, вообще не решает проблем. Люди как не могли себе позволить купить квартиру в кредит, так и не могут. Финансовое положение тех, кто зарабатывает 35–40 тыс. в месяц, не располагает к выплате ежемесячного взноса в 25–30 тыс., — сказал еще один девелопер. — Конечно, сейчас все в ожидании очередного снижения ипотечной ставки. Но банки редко дают кредит под еще не построенное жилье. Разумеется, если сами банки будут вкладываться и контролировать соблюдение графика строительства, это снимет многие вопросы, в том числе и с одобрением ипотеки».
Итого: если мир не поймает «черного лебедя» (вроде окончания делового цикла в США, резкого падения цен на нефть и обрушения рубля), на приморском рынке недвижимости в 2018 г. будет не так уж весело. Цены останутся стабильными, «драйвить» спрос будет ипотека и, возможно, некоторая диверсификация портфеля предложения.
Сергей Косиков, директор «Городского риелторского центра»: «Год прошел скучно, активность покупателей немного увеличилась после понижения ипотечной ставки, но всплесков не произошло. Количество предложений никак не изменилось. Объем новостроев остался на прежнем уровне. Правда, стало больше обманутых дольщиков».
Что точно придется делать девелоперам — так это качественно меняться. Рост себестоимости и ужесточение конкуренции заставит их одновременно оптимизировать внутренние процессы и изменить подходы к маркетингу.
Сергей Косиков: «Единственная тенденция, которую можно заметить в уходящем году, — поляризация рынка, разделение предложений на две группы: строится либо жилье экономкласса, либо бизнес-сегмента. При этом проседает середина — квартир уровня комфорт во Владивостоке нет. Жилья маленькой площади много, и этот сегмент наполнен настолько, что если появится еще один застройщик с таким предложением, продавать ему будет крайне сложно. Что «эконом», что «бизнес» во Владивостоке востребованы. И дело даже не в размере квартир — отличие именно в классе жилья и стоимости.
Стоит отметить, что покупать не стали больше или меньше. Люди привыкают к той ситуации, которая есть, понимают, что хуже не станет, но и перспектив особых нет. Ипотеки в этом году стали доступнее, но сделок стало больше всего на 5–10%».
«В этом году, как и в прошлом, «вторичка» стоит в 3–4 раза дороже, чем квартира на этапе котлована. Квадратный метр жилья во Владивостоке уже обходится в некоторых районах в 80–100 тыс. рублей, даже в Артеме за 70 кв. м приходится отдавать 5,5–6 млн рублей. Дешевле будет только тогда, когда в отрасли наведут порядок, — рассказал еще один строитель. — Сейчас доверия к застройщикам нет, от этого зависит срок получения средств и сроки сдачи дома. Если те, кто уже вложил деньги, видят, что строительство замерло, начинается паника, люди требуют вернуть им средства. Девелопер идет в банк, но в займе ему обычно отказывают, потому что он уже заложил все, что есть, чтобы начать свой проект. В итоге строительство затухает».
Виталий Бойко, директор отдела маркетинга строительной компании ООО «Лесной квартал»: «2017-й от 2016-го ничем не отличается. И спрос у нас остался на прежнем уровне. Стройматериалы дорожают, а так — обычный год».
Сергей Федоренко: «Спрос на недвижимость за 2017 г. не вырос, что неудивительно. Люди ведь не стали больше зарабатывать. Что касается индивидуального строительства, то никто эти объекты не учитывает до тех пор, пока они не регистрируются. Есть у людей земля, но что они на ней делают, никто не смотрит. Но сейчас частных домов строится даже больше, чем свечек — около 60% от всего объема».
Еще один спикер на условиях анонимности отмечает грядущие изменения в условиях кредитования строительства. «Сейчас рынок относительно стабилен, но пока не ясно, какими будут перемены. Никто не знает, какими будут ставки для девелоперов», — отмечает эксперт.
Как сообщил представитель одного из риелторских агентств Владивостока на условиях анонимности, люди ждут снижения ипотечной ставки, поэтому на рынке недвижимости наступило затишье: «Предложение же осталось неизменным — есть что продавать. Возможно, покупателей стало меньше потому, что банки стали реже одобрять ипотеку. Мы ожидаем подорожания вторичного жилья из-за того, что не будет больше «долевки». Сейчас новостройки пользуются большой популярностью, в продаже не зависают. Это связано с тем, что они на четверть дешевле квартир в уже сданных домах. Спрос рождает предложение, отсюда и появление новых проектов. Дома, которые строятся на деньги пайщиков, не так популярны, потому что пайщики оказываются на птичьих правах, а в долевом строительстве вся сумма сделки страхуется.
Но все равно — пару лет назад покупатели были активнее, больше сделок проводилось за наличные деньги. Сейчас сплошь ипотека. Спрос упал».
Ксения СУХИХ
- Рынок жилой недвижимости Приморского края в 2017 г. представляет собой дальнейшее продолжение тех тенденций, которые складывались в последние годы. Конечно же, наиболее развитым является рынок жилья Владивостока, этому способствует постоянный приток населения, изменение статуса города в последние годы, связанный с реализацией программ развития Дальнего Востока, реализацией проектов в рамках свободного порта Владивосток.
По-прежнему наиболее востребованным сегментом рынка является экономжилье. Застройщики чаще всего отдают предпочтение именно этому классу жилой недвижимости. Значительную часть реализуемых проектов по содержанию представляют дома с однокомнатными и реже двухкомнатными квартирами малой площади (так называемые smart-квартиры), рассчитанными на быструю реализацию. Именно этот сегмент в большей степени и способствовал постепенному восстановлению спроса на рынке после падения в 2015-2016 гг. Во многом это явилось следствием последовательного снижения ипотечных ставок в 2017 г. Если в начале года средняя ставка по ипотеке составляла 12-15%, то к концу года с учетом снижения ключевой ставки Центрального банка РФ — 9-12%, а по некоторым ипотечным программам и вовсе снизилась до рекордных за последнее десятилетие 7-8%. По данным банков-партнеров и открытых источников, объем выданных ипотечных кредитов в этом году превысил показатель 2016 г. на 20%.
Нужно отметить, что, как и в предыдущие периоды, несмотря на достаточно высокие темпы строительства, порядка 80% сделок совершается на вторичном рынке, объемы предложения на котором существенно превышают «новострой». Однако с учетом темпов строительства нового жилья и стремления застройщиков к возведению малогабаритного жилья в будущем возможно изменение этой тенденции.
В сегменте индивидуального и малоэтажного жилья, напротив, наблюдается продолжение стагнации предыдущих лет. По известным нам данным, последние два года в целом по краю наблюдается постоянное снижение ввода нового индивидуального жилья, в 2016 г. — на 24% по сравнению с 2015-м, к концу 2017 г. — вероятно около 15-16%. Значительно изменилась и структура индивидуального строительства. Если в предыдущее десятилетие в пригороде Владивостока основной объем строительства приходился на железобетонные и кирпичные конструкции, то в последние годы чаще к реализации предлагаются проекты более дешевого каркасного деревянного домостроения, что в большей степени является следствием снижения реальных доходов во всех группах населения и увеличения стоимости строительно-монтажных работ. В текущих реалиях стоимость нового дома с отделкой уже не покрывает расходы на его строительство, т. е. спрос на такие объекты в крае значительно снизился.
В последнее время нередко жилье приобретается в качестве объекта инвестирования как наименее рискованный актив, который в меньшей степени подвержен обесценению. Конечно, при сохранении спроса на аренду жилья и одновременном существенном снижении ставок по ипотеке, а значит, и ежемесячных платежей, для большинства такой способ распоряжения свободными средствами выглядит привлекательным, но следует учитывать, что стоимость жилья во Владивостоке — одна из самых высоких в России (порядка 95 тыс. руб./кв. м), а вот средние доходы населения ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге, а значит, и потенциальный платежеспособный спрос гораздо ниже. Окупаемость квартиры в этих условиях будет измеряться значительными сроками — от 10-15 лет.
В условиях приобретения квартиры для последующей продажи также следует учитывать возможные риски и изменения. С учетом динамики последних лет вряд ли следует ожидать роста стоимости на рынке жилья более 5% в ближайшие годы. С учетом налогов от продажи недвижимости, затрат на ее содержание, реализация такого жилья не принесет существенной выгоды даже в сравнении с весьма низкими ставками по вкладам в банках.
