Владивосток активно растет вверх. По данным Единого реестра застройщиков РФ, в городе строится 18 «небоскребов». Возведение самого высокого, если верить Минвостокразвитию, еще впереди: это ООО «Приморстрой» хочет втиснуть 30-этажку на Нерчинской. Зачем краевому центру столько высоток? Почему их строят? И нужны ли они с точки зрения градостроительства?
Многоэтажная застройка во Владивостоке долгие годы была запрещена ввиду сейсмоопасности. Решение застроить краевой центр современными многоэтажными домами было принято после визита Н. С. Хрущева в 1959 г., когда на улице Областной (будущий проспект 100 лет Владивостоку) стали появляться эстетически непривлекательные, но очень необходимые городу здания. А в 1965 г. по инициативе 1-го секретаря крайкома КПСС Чернышова здесь был построен первый 9-этажный дом (пр-т 100 лет Владивостоку, 55).
Первый 16-этажный панельный дом (№ 48 на ул. Русской) был построен в порядке эксперимента. Проект получил серийный номер 1–464А-Э104, и потом на его основе было возведено около десятка таких зданий. А в 1997 г. новую вершину покорила 25-этажная «свечка» на ул. Фастовской, 14 на мысе Чуркина. Дом монолитной конструкции и высотой 80,5 м строили рабочие из КНДР по корейскому же проекту. Затем эстафету принял «Атлантис-2», также насчитывающий 25 этажей. Застройщики стали повышать планку, но и сегодня в среднем она не превышает 23–24 этажей, причем даже в случае большей этажности многие проекты укладываются в стандарт 75 м за счет «минусовых этажей».
Как следует из обзора, подготовленного ООО «Институт развития строительной отрасли» (г. Москва), в плане этажности на рынке Владивостока лидируют 27-этажный «Оникс» на «Красного знамени», 114в, 26-этажные «Фрегат» на ул. Нейбута, 17, «Вертикаль» на ул. Леонова, 70, «Золотой Рог» на ул. Калинина, 13 и ЖК «Снеговая Падь». При этом наибольшая доля жилищного строительства в Приморском крае приходится на дома высотой 9–12 этажей — 31,6% от всей площади строящегося жилья. Доля высотного строительства (25 и более этажей) — 24,5%. В целом по Российской Федерации этот показатель составляет 13,2%.
Но даже темпы этого роста нельзя назвать ускоренными, и большинство прорывных проектов в области высотного строительства либо снизили планку этажности, либо носят декларативный характер. Ряд собеседников «К» выразили мнение, что, пока девелоперы вынуждены «пробиваться к звездам» через все тернии градостроительной политики, высокоэтажный Владивосток так и останется утопией.
Городская среда развивается в соответствии с Градостроительным кодексом и регулируется ПЗЗ — правилами землепользования и застройки. Если девелопер с амбициями хочет реализовать проект высотного дома, он должен разработать так называемые СТУ — специальные технические условия и утвердить их в Минстрое через Москву, поскольку действующие СНиПы не описывают правила проектирования таких объектов. Как пояснили в Дальневосточном научно-исследовательском, проектно-конструкторском и технологическом институте по строительству, уникальными могут считаться здания, достигающие около 100 м в высоту, хотя СТУ разрабатываются не только по принципу высотности, но также с учетом других специфических условий, например разной высотности при сложном рельефе.
Борис Поздняков, генеральный директор ГК «Эскадра-П»: «Если объект не превышает 75 м, то есть 24 этажей со стандартной высотой потолков, вам не потребуется обращаться в Москву.
Далее накладываются ограничения, связанные с получением специальных технических условий — их согласование занимает около двух месяцев. Цена вопроса — примерно 2,5 млн для 30 этажей. Если высота объекта выше 100 м, — вам нужно будет утвердить уже уникальные технические условия, пройти два независимых института — в этом случае процедура согласования увеличивается до четырех месяцев.
Сложные здания выше 75 м должны иметь разделительный этаж в целях пожарной безопасности; если проект предполагает больше 30 этажей, для него обязательна уже вертолетная площадка. Кто хочет — делает. Другой вопрос — насколько это обоснованно экономически, ведь большее количество квартир подразумевает больше парковочных мест, территория участка должна быть достаточной площади, что проблематично в зоне плотной застройки. Кроме того, на 20% возрастает стоимость бетона и металла, увеличиваются сроки строительства. Не раз у нас появлялась идея запроектировать здание до 100 м высотой, но, взвесив все за и против, мы приходили к тому, что выгоднее придерживаться 75 м.
Точка, от которой отмеривается 75 метров, — это место подъезда к дому пожарной машины и установки эвакуационной лестницы. Нашему рельефу свойственны перепады высот, поэтому, учитывая минусовые этажи и точку отсчета в соответствии с требованиями пожарной безопасности, СТУ нам не потребовались».
Преодолел критическую отметку ЖК «Магнум» на Володарского — те самые две башни «клубного дома», чей фасад с панорамным остеклением смотрит на бухту Золотой Рог.
В башнях всего 24 этажа, но за счет высоты потолков и перекрытий они достигают 106 м. Что примечательно, изначально срок сдачи объекта датировался 4-м кварталом 2016 г., однако стройка затянулась, и, как рассказал «К» Сергей Косиков, генеральный директор «Городского риелторского центра», «пока нет достоверной информации о продаже квартир в ЖК «Магнум».
По словам подрядчика, работы продолжаются, но эксперты сомневаются, что этот рукотворный памятник экс-мэру приморской столицы будет заселен так быстро: по слухам, «Магнум», как и «Тополиная аллея», серьезно подкосил финансовые возможности Владимира Николаева.
Сегодня во Владивостоке громко анонсированы еще несколько амбициозных проектов повышенной этажности. Так, новый резидент свободного порта — компания «Приморстрой» — уже подписал соглашение о строительстве комплекса премиум-класса «Нерчинская» высотой 30 этажей. Но обещать — не значит сделать. Часто проблемы с финансированием вынуждают застройщиков перепроектировать объекты, снижая планку. Ту же «Тополиную аллею» «Динас» планировал когда-то довести до 100 м, однако с приходом новой компании «Атлантикс Констракшн» проект оперативно пересмотрели до 75 м. В силу недостатка финансирования и разногласий между участниками проекта приостановлено строительство ЖК «Аквамарин» в районе Эгершельда с изначально заявленной высотой 150 м, хотя, по некоторой информации, сегодня работы возобновляются.
Теоретически в высотной застройке есть несколько очевидных плюсов. Первый — экономия городского пространства и затрат муниципалитета на инфраструктуру: тянуть сети к небоскребу в расчете на квадратный метр площади значительно выгоднее, чем к пятиэтажному строению или коттеджу. Второй — экологичность: обитатели верхних этажей не страдают от загазованности и шума мегаполиса. Еще один положительный момент — имидж: уникальные высотки привлекают внимание мировой общественности (примеры Дубая, Гонконга или Нью-Йорка в этом плане очень показательны). Но экономическая эффективность небоскребов во Владивостоке под большим вопросом.
Сергей Золотавин, главный инженер ГК «Капиталстрой»: «Есть ряд причин, по которым высотное строительство не пользуется популярностью на региональном рынке. И часть из них обусловлена законами физики. Здание имеет определенную массу, после энного этажа она становится критической, а значит, требует дополнительных мер по стабилизации конструкции. Стены, испытывающие колоссальную нагрузку, должны быть более толстыми, плюс после 16 этажей уже не ограничиться двумя лифтами —их должно быть как минимум три. Лифтовая кабина, которая поднимается на 12 этажей, имеет трос весом порядка 5-6 тонн, тогда как для 30-этажного дома это уже 15 и более тонн и значительно большие затраты энергии.
Плюс пожаробезопасный этаж, куда в случае чего смогут спуститься или подняться люди, чтобы пожарные могли их эвакуировать. Плюс дополнительные насосные станции, если объект превышает 12 этажей, которые будут подкачивать воду — они также требуют отдельного помещения. То есть конструирование высотных зданий имеет свою специфику с точки зрения объемной формы, пропорций, выбора конструктивных систем и элементов. А кроме того, играют роль и другие сложности. Существуют ограничения, предписывающие, что в целях противопожарной защиты подоконник самого верхнего жилого этажа должен находиться не выше 70 м от того места, куда заезжает пожарная машина, так как пожарных лестниц длиннее 70 м у нас не существует. Поэтому, если ваш объект предполагает высоту более 70 м, то есть 25 этажей, и требует дополнительных мер защиты, проект должен проходить экспертизу уже в Москве. Стоимость квадратного метра в этом случае резко возрастает, и получается, что, если застройщик не заложит дополнительные расходы в конечную цену, часть его прибыли уходит в себестоимость строительства. Возводя уникальное здание, он изначально обрекает себя на риск, что в конечном счете прибыль будет невысокая либо проект себя не окупит».
Ценообразование — еще один камень преткновения в сфере высотного строительства. Поскольку опыт возведения небоскребов во Владивостоке не так велик и конкуренция подрядчиков слаба, какой-либо понятной формулы для определения стоимости услуг не существует. «Высотность на стоимость квадратного метра никак не влияет. Цена зависит от класса жилья и других параметров», — уверен Сергей Косиков.
Сергей Федоренко, заместитель директора СРО «Альянс строителей Приморья»: «Учитывая проблемный рельеф, Владивосток — не совсем благоприятная зона для высотного строительства. Тем не менее здесь есть условия, чтобы развивать это направление — прежде всего огромный дефицит и стоимость земли в центре города. Когда-то здесь строили шестиэтажные дома, сегодня проекты резко идут вверх, и эта тенденция будет набирать обороты. Сюда приезжают первые лица, развитие Дальнего Востока, Приморского края в приоритете у федерального центра, здесь формируется новая бизнес-сфера, востребованность в современных, престижных площадях будет расти, поэтому, на мой взгляд, Владивосток — один из тех городов, где высотное строительство может успешно развиваться».
Сергей Золотавин: «Появится ли у нас когда-нибудь «Владивосток-сити»? Еще очень нескоро. И «Москва-сити» нам не пример, так как это своего рода «марка», фасад великой державы, мощь которой нужно показать всему миру. Аренда там стоит огромных денег – десятки тысяч рублей за квадратный метр, для арендаторов это показатель высокого статуса, когда ответ на вопрос «Где находится ваша компания?» сразу поднимает тебя в глазах потенциального контрагента. Именно амбиции, например, лежали в основе проекта самого высокого здания в мире, которое китайцы начали строить в городе Чанша. Небоскреб Sky City должен был достигнуть высоты 838 метров, причем реализовать проект планировалось всего за 200 дней. Но в итоге что-то пошло не так — работы приостановлены, очередной раз продемонстрировать мощь «китайского дракона» не удалось. Китайцы не смогли, что уж говорить о нас. И если появится в обозримом будущем на региональном рынке проект с претензией, к примеру, на самое высокое здание в ДФО, это будут чьи-то амбиции, не больше.
Вообще я не особый сторонник высотного строительства и считаю, что нам нужно развивать территории за счет малоэтажной застройки, которая подразумевает меньшую себестоимость и большую скорость строительства плюс менее сложные инженерные сети и упрощенные технические условия. В нашем случае расти надо не по вертикали, а расширяться в район северо-восточной части Владивостока и занимать острова, осваивать остров Русский, строить мост на остров Елена. Городить высотки — это, я считаю, нерационально, неразумно, это неправильное использование средств».
Юлия ПИВНЕНКО
МНЕНИЕ
«Владивосток, при всех его достоинствах, демонстрирует нам полость рта какого-то бомжа»
Владимир СМОТРИКОВСКИЙ, директор Дальневосточного научно-исследовательского, проектно-конструкторского и технологического института по строительству:
«Как вы думаете, почему 94% американцев все-таки живут в малоэтажных домах? Государство Соединенных Штатов очень здорово поддерживает строительный сектор. В США существует более 100 государственных, частных, общественных организаций, которые так или иначе контролируют состояние жилищного строительства, потому что, как вы понимаете, это наиболее чувствительная сфера, и на ней отражаются любые перемены в обществе, связанные с качеством жизни.
Может быть, вы обращали внимание, когда смотрели Тур де Франс по телевизору, что в кадре практически нет домов выше 9 этажей? Пролетая над Европой, вы не увидите за окном иллюминатора большого количества высотных зданий. В Великобритании проживает около 69,5 млн человек, ее территория немногим больше Приморского края. У нас с вами почти на такой же площади проживает менее 2 млн человек. Но почему-то 4/5 населения Великобритании живет в малоэтажных домах, мы же пытаемся развиваться по вертикали.
Ведь что такое многоэтажки? Это всегда отрыв от земли, это всегда более дискомфортное жилье. Мировой опыт говорит о том, что «люди не идут вверх». Это не комфортно, «к звездам» тянутся преимущественно там, где такая необходимость обусловлена высокой плотностью населения, например, в Гонконге. Поэтому мое отношение к многоэтажному жилью достаточно определенное — его можно и нужно строить, но в очень ограниченном виде, если на данном участке это самый оптимальный вариант, если где-то надо подчеркнуть какой-то ландшафт, сделать акцент застройки в архитектурном художественном пространстве, но не более того.
К сожалению, наше законодательство и Градостроительный кодекс далеко не самым лучшим образом повлияли на градостроительную политику и облик города. Может быть, девелопер и захотел бы построить малоэтажный дом, ведь во многих отношениях это проще и выгоднее, но земля у нас почему-то очень дорогая, получить права на подключение к электричеству, инженерным системам стоит бешеных денег — вы еще не начинаете строить, а с вас уже требуют миллионы рублей за какую-то бумажку. Кадастровая оценка земельных участков значительно завышена и порой даже превышает американские нормы по стоимости квадратного метра.
Соответственно, общая сумма жилищного строительства выходит очень высокая, прибыль застройщика находится где-то в последних трех этажах 20-этажного дома.
Конечно, в таких ситуациях у нас возникают перегибы в многоэтажном домостроении, и в целом строительный сектор развивается медленными темпами. Полетайте над Парижем, над Барселоной, над Римом — вам откроются прекрасные виды, где вы не увидите многоэтажек. Но в то же время, когда я смотрю сверху на картинки Владивостока, мне бросается в глаза красивый мост и очень удручает абсолютно безликая, «беззубая», дерганая застройка. Образно говоря, если вы смотрите на человека, и он вам улыбается, хочется видеть здоровые белые зубы, а Владивосток, при всех его достоинствах, демонстрирует нам полость рта какого-то бомжа.
Многоэтажки могут быть приемом градостроительной политики, но именно на малоэтажное строительство нам сегодня нужно обратить пристальное внимание, и очень радует, что сегодня мои мысли не расходятся с государственной доктриной, которая развивается в этом направлении. Просто пока наша градостроительная политика существенно отстает от требований времени».
